农村房屋买卖纠纷增多应引起重视 作者：赵全文 李永超 发布时间：2009-07-30 00:12:59
近年来，随着国家城市化建设的推进，城乡结合部或“城中村”属农民集体所有的土地（尤其是宅基地）“身价”陡增，随之因农村房屋买卖所引起的纠纷亦日益增多。为此，笔者对该类纠纷案件进行了调研，现就该类案件的特点及成因归纳如下：
一、此类纠纷的特点
1、农村房屋买卖合同主体呈现出多元化。买卖行为不仅发生在农村村民之间，而且发生在本村村民与外村村民之间、农村居民与城镇居民（主要是乡下进城经商、务工后致富人员、机关干部等）以及城镇居民相互之间。
2、买卖方式呈现多元化。有一部分房屋买卖经中人说合以口头方式进行，这种方式主要发生在农村村民之间或亲戚朋友之间，而大部分的房屋买卖行为采用书面形式进行，在协议中涉及房屋坐落位置和价格等内容，另外还有一部分农村房屋买卖行为则采取名为赠与、实为买卖的形式进行，这种交易行为主要发生在农村居民与城镇居民之间，买卖双方往往同时签订房屋买卖合同与房屋赠与合同，双方以赠与合同的形式办理房屋产权与土地使用权过户手续，而实际上则私下按照双方签订的买卖合同内容来进行房款交易。
3、房屋出卖人反悔而引发的纠纷所占的比例很大。目前法院受理的农村房屋买卖合同大多数都是出卖人事后反悔主动起诉到法院，请求判决双方房屋买卖行为无效而收回已交付的农村房屋，也有少部分是买受人起诉出卖人要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续，但归根结底还是由于出卖人不履行合同随附义务、单方毁约（主要是后悔当初卖价偏低）而引发。近几年又发生城镇居民在农村购买农民房屋及土地以及“小产权房”的纠纷。
4、法院在审理此类案件时面临着法律适用难的窘境。当前关于农村房屋买卖的规定基本上属于空白，这给法院正确处理此类案件带来了法律适用上的困难。在审判实践中，有的法官在《合同法》、《土地管理法》以及国务院有关部门颁布的行政法规及规范性文件的相关规定之间选择适用的法律依据，由于所依据的法律规定不同，特别是买卖合同的效力认定不一，往往导致判决结果大相径庭，甚至在同一法院出现同案异判的现象。
5、此类案件的生效判决执行起来比较困难。其中有相当一部分案件发生在房屋已经交付给买受人多年之后，有的长达十几年。由于买受人实际居住多年且进行了装饰装修或进行部分改造投入，甚至有个别案件是买受人在取得房屋后立即在原地拆旧建新，导致判决确认买卖关系无效后返还房屋难度增大，执行困难，以致于案结事未了。
二、纠纷增多的原因
1、未及时办理房屋产权及土地使用权过户手续而引发纠纷。买受人在取得房屋后未及时要求出卖人协助办理房屋产权以及土地使用权过户手续，而当买受人想办理上述手续时，出卖人已另有图谋，往往是嫌卖价太低，而不愿协助甚至有的明确提出反悔。
2、城市化进程的推进，使城乡结合部或“城中村”的农村房屋因拆迁改造而“身价”陡增。这些房屋如果被拆迁或征用，可获得较好的安置房或价值不菲的拆迁补偿款。此时，当初以较低价格出卖农村房屋而尚未办理相关过户手续的出卖人，故意毁约，起诉到法院要求确认房屋买卖行为无效而判令买受人退还房屋。
3、相关法律法规以及政策不够协调、统一。主要表现在农村房屋是否允许自由买卖方面。《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。第六十二条规定：“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”而在实践中，农村房屋买卖行为发生后，房管部门和土地管理部门也区分情况为部分农村房屋办理了相关权属过户手续。但是2004年11月2日国土资源部国土资发（20040234号《关于加强农村宅基地管理的意见》又明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，导致许多城镇居民已购买的农村住房不能办理土地使用权过户手续，从而导致农村房屋买卖合同纠纷增多。
文章出处：鲁山县人民法院 |
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