从本案看承租人的优先购买权
----原告谷建国诉被告中国工商银行股份有限公司鲁山县支行及第三人郑国现房屋优先购买权纠纷案
[要点提示]
承租人在房屋租赁合同履行期间，严重违约，出租人将租赁物卖于第三人，且变更了物权登记，承租人主张优先购买权不受法律保护。
[案例索引]
一审：河南省鲁山县人民法院（2007）鲁民初字第85号（2007年12月26日）。
二审：河南省平顶山市中级人民法院（2008）平民终二字第326号（2008年9月16日）。
[案情]
原告谷建国。
被告中国工商银行股份有限公司鲁山支行。
第三人郑国现。
1999年3月20日，原告谷建国（乙方）与被告鲁山工商银行（甲方）签订《租赁合同》一份，将该房产租赁给原告使用，合同载明：“……甲方愿将座落在城东五里堡的10间瓦房及院落租赁给乙方开设加油站使用，现将有关事宜达成如下协议：一、租赁期为10年。自一九九九年三月二十日至二00九年三月十九日止。二、乙方在每年使用前20天一次付清当年房租费，1—5年每年14000元，6—10年每年15000元……”。合同订立后，原告即利用该宗房地产开设加油站，但原告只支付了1999年3月20日至2000年3月19日的租金14000元，未支付其后的租金。2000年7月1日，原告向税务机关申请停业2个月，并在停业后未再经营该加油站。2002年11月21日，被告与第三人签订《出售房地产协议书》一份，被告以9.5万元的价格将该宗房地产卖给了第三人。当天，第三人向被告交付了9.5万元价款，被告将该宗房地产交付给第三人。第三人于2002年11月22日在鲁山县房产管理局办理了房屋所有权证（鲁阳房字第00005991号），于2003年1月10日办理了国有土地使用权变更登记手续，并办理鲁国用（2003）字第140001号国有土地使用证。第三人还在该宗房地产的北、东、西三面垒起了围墙，垫高了院落内的地坪。
2002年11月29日，被告以原告拖欠自2000年3月20日至2002年11月19日的租金37000元为由提起诉讼，请求原告支付租金37000元，解除租赁合同、腾空房屋。2003年7月10日，谷建国向鲁山工商银行支付了37000元租金，鲁山工商银行出具了收据。2003年3月13日，原告谷建国起诉被告鲁山工商银行、第三人郑国现要求享有优先购买权。谷建国又于2005年2月25日向法院提起行政诉讼，请求依法撤销鲁山县房产管理局为郑国现颁发的鲁阳房字第00005991号房屋所有权证。但其诉讼请求被驳回。
[审判]
法院认为，1999年3月20日，原告谷建国与被告鲁山工商银行签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，又不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告虽辩称，合同所涉及的土地是被告划拨取得的国有土地使用权，但没有相关证据佐证，本院不予采信。2002年11月21日，被告与第三人签订的《出售房地产协议书》，虽系在原被告的《租赁合同》履行期限内签订的，但亦系合同双方当事人真实意思表示，且因原、被告未在相关部门进行出租登记，第三人基于对登记机关的信任，与房屋的所有权人（即被告）通过公平交易，购得房产，故第三人属善意购买人，该买卖协议亦属有效合同。第三人依该合同经法定程序在相关部门办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，成为法律认可的国有土地使用权人和房屋所有权人。原告于2003年3月13日，才主张承租人的优先购买权，使该优先购买权与第三人的所有权之间产生冲突。虽然最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，以司法解释的形式对承租人享有出租房屋的优先购买权作了规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，以法律的形式确认了承租人的优先购买权。但承租人享有的应是以同等条件优先购买所租赁房屋的权利，而非以同等价格购买所租赁房屋的权利。本案中原告在租赁合同的履行中已严重违约，拖欠了被告2年零8个月的租赁费未付，已失去了被告对原告的信赖，而将该房屋卖给了第三人。正是由于原告在合同的履行中缺乏诚信，原告与第三人已不存在以诚实信用为交易原则的同等条件购买该房屋的基础，故原告要求被告以95000元的价格将该房屋卖给原告的请求缺乏依据，不应支持。第三人已享有法定的对本案诉争房屋的所有权和土地使用权，其在相关国家机关进行物权变动登记的行为是其取得不动产物权的必备条件，具有公示、公信力。原告与被告的租赁合同却未进行相关登记，不具有对抗善意第三人的法律效力。且原告在相关行政机关进行产权变动公示时并未提出异议，故第三人享有的物权应优先于原告基于租赁合同产生的优先购买权。原告请求基于租赁合同产生的优先购买权，应在被告与第三人的买卖过程中主张，而非不动产产权转移之后主张，否则不利于维护交易安全与效率，使社会经济秩序处于不稳定状态。不动产物权登记的目的是保护交易的安全和快捷，稳定社会经济秩序。而原告与被告的租赁合同未进行登记，原告曾提起行政诉讼要求撤销鲁山县房产管理局为第三人颁发的房屋所有权证，但被一、二审两级法院驳回了诉讼请求，使原告的优先购买权已无法实现。为维护市场经济交易效率与安全及正常的社会经济秩序稳定，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：驳回原告谷建国的诉讼请求。一审诉讼费3360元，二审诉讼费3360元均由原告负担。
本案经二审法院审理后依法作出判决：驳回上诉，维持原判。
[评析]
1、租房人行使优先购买权的基础即“同等条件”问题。租房人享有的只是优先购买的机会而非优惠，即租房人在出租人出卖租赁物时只是在同等条件下享有优先购买租赁物的权利，而非购买租赁物享有优惠条件。何谓同等条件，在司法实践中则不易操作，所以有的人简单的以同等价格代替。笔者认为不妥。显然“同等条件”包括价格、数量、支付方式、交易时间等主要内容，另外由于出卖人与第三人之间还可能存在一些特殊的利益关系，如第三人的信用及履约能力，特殊身份、情感因素等均应包括其中。当然也不要求租房人必须具备完全相同的条件，而是可以由出租人将价格因素之外的条件折以金钱计入价格。但脱离这些特殊因素出租人不再出卖房屋的，租房人将不得主张优先购买权。故对“同等条件”需要进一步的立法（或司法）解释阐明。否则将无法平衡租房人和出租人的权利，亦不利于交易安全。
2、租房人的优先购买权与物权登记的冲突问题
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。即不动产物权的变动自记载于不动产登记薄时发生效力。若出租人已将租赁物卖给第三人并办完了权利转移手续，租房人是否还享有优先购买权？对此在司法实践中有两种截然不同的做法。一种认为出租人与第三人的买卖行为侵害了租房人优先购买权，租房人可以请求法院宣告买卖无效，并进而撤销不动产变动登记。一种认为从保护当事人的利益，维护交易安全以及物权登记的公信力出发，第三人即使明知出租人与租房人之间存在租赁合同关系，但第三人对租房人是否行使优先购买权无从知晓，第三人也没有通知租房人的义务，因此第三人可以取得租赁物的所有权。笔者同意第二种意见，并补充理由如下：从优先购买权行使时间上看，第三人已经取得了租赁物的物权。租房人基于优先购买权只能在租赁物物权变动之前行使，而非在出租人转移物权之后行使。从法律效力上看，优先购买权是一种期待权，租房人享有的是优先于他人与出租人订立房屋买卖合同的权利，并不具有物权的物上请求效力。从交易安全方面看，交易的效率、安全是市场经济的重要选择，如果在第三人取得所有权后承认租房人的优先购买权追及效力，就可能使出租人坐失良机而支付巨大的机会成本，并进而损害第三人的信赖利益。故物权变动后，租房人不再享有优先购买权。
3、租房人的优先购买权与善意第三人的冲突问题
租房人的优先购买权是一种法定权利，只要受到侵害就应予以保护。善意取得制度亦是法定的，为了保障交易安全，对善意买受人的利益也应保护。在《中华人民共和国物权法》颁布之前，一般认为，善意取得只适用于动产，而不适用不动产，所以不会产生租房人的优先购买权与善意第三人买受租赁物冲突的问题。但《物权法》第一百零六条明确规定了不动产可以善意取得，所以优先购买权与之的冲突难免发生。笔者认为，要确定第三人买受租赁房产是否善意，应以租赁合同是否登记备案为准。因为我国《城市房地产管理法》等法律法规都规定了房屋租赁实行登记备案制度，当事人签订、变更、终止合同的，应当向房地产管理部门登记备案。当然是否登记备案均不影响租赁合同的效力。但是登记备案是一种公示方式。如果租赁合同没有登记公示，其结果是第三人在买受租赁物时不知道租赁物上有优先购买权，或者第三人明知有租房人存在但基于对登记内容的信赖而与出租人发生交易，均应视为善意。如果租赁合同未办理登记备案手续，第三人因信赖房产管理部门的登记通过公平交易取得出租房屋所有权，又承认租房人的优先购买权，会导致交易被撤销，使善意第三人遭受巨大的损失，违背了善意取得制度的设置目的。为保护交易的效率与安全，法律应以公示与否作为客观标准平衡当事人之间的利益，即租赁合同未登记不能对抗善意第三人的买受行为。若租赁合同已经登记公示，第三人的买受行为将被视为恶意。
综上所述，法院的判决是适当的。
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